浙江最大的房產(chǎn)維權(quán)集團(tuán)訴訟案
2006-06-22 19:21:53
圖一：華泰案原告京衡律師團(tuán)． 左起：朱翠屏、楊學(xué)群、陳有西、黃海萍、孔夏雨律師 圖二：華泰小區(qū)房產(chǎn)實(shí)景 浙江省最大一起房產(chǎn)集團(tuán)訴訟案一審判決 華泰公司被判賠償475萬余元 447戶原告認(rèn)為賠償額計(jì)算明顯偏低將繼續(xù)上訴 ［京衡網(wǎng)快訊］ 受到全國關(guān)注的寧波華泰星城４４７戶業(yè)主起訴寧波華泰股份有限公司商品房銷售侵權(quán)案，寧波市中級法院６月１６日作出一審判決，全體“華泰星城”業(yè)主獲賠４７５萬余元。 “華泰星城”小區(qū)坐落在寧波市鄞州區(qū)。2002年8月，由寧波華泰股份有限公司通過招標(biāo)得到該地塊的國有土地使用權(quán)。建設(shè)工程規(guī)劃許可證確定各項(xiàng)建設(shè)指標(biāo)為：總建筑面積111950平方米，小區(qū)容積率1.4，建筑密度29%，綠化率33%。2005年4月，華泰小區(qū)竣工交付使用后，該小區(qū)447戶住戶認(rèn)為小區(qū)容積率及綠化率不符合雙方簽訂購房合同時的約定及樓書的宣傳明示。2005年11月，447戶業(yè)主在與房產(chǎn)開發(fā)商交涉無效的情況下，狀告開發(fā)商涉嫌侵權(quán)，并向開發(fā)商索賠5000萬元。浙江省高級法院受理后指定交由寧波中級法院審理一審，這是浙江省迄今為止原告最多的業(yè)主維權(quán)案。 對于小區(qū)總建筑面積超建和小區(qū)容積率增加問題，“華泰”方面承認(rèn)實(shí)際建設(shè)確實(shí)比規(guī)劃審批時超了，但認(rèn)為建筑面積僅超了1119平方米，而不是業(yè)主所說的超了26800多平方米、小區(qū)容積率為1.7。其分歧的主要原因是住戶業(yè)主按國家標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)部規(guī)定，將地下室、停車庫全部計(jì)入面積，而1999年7月1日實(shí)施的《寧波市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》明確：地下室、停車庫等附屬設(shè)施的面積可以不計(jì)入容積率。但業(yè)主方卻認(rèn)為：按照國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局和國家建設(shè)部的明確規(guī)定，高度達(dá)到2.2米的建筑應(yīng)計(jì)入總建筑面積，并計(jì)入容積率。而該小區(qū)內(nèi)的地下室、停車庫其高度均超過2.2米，因此，小區(qū)內(nèi)的地下室、停車庫應(yīng)計(jì)入總建筑面積和容積率。 其次是綠地減少和所有房產(chǎn)沒有墻根護(hù)坡虛假植綠問題。被告“華泰”方面認(rèn)為該小區(qū)綠化率之所以減少主要是小區(qū)外的那條道路向小區(qū)內(nèi)拓寬進(jìn)2米所致，但小區(qū)總綠化面積卻沒有少。而業(yè)主方卻認(rèn)為，據(jù)他們初步預(yù)測，整個小區(qū)的綠化率僅在27％至28％之間，與規(guī)劃設(shè)計(jì)的33%的綠化率還有很大差距。業(yè)主認(rèn)為被告開發(fā)單位上述做法致使小區(qū)物業(yè)檔次下降，業(yè)主共同利益受損，要求法院判令被告賠償損失5000萬元。索賠額是根據(jù)開發(fā)單位多建房屋部分的銷售額減去建設(shè)成本后所得直接利潤計(jì)算得出的。 . 法院對被告超建26800多平方米的事實(shí)證據(jù)予以確認(rèn)，但認(rèn)為按寧波地方規(guī)定的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)可以理解為只超建3178．01平方米。同時認(rèn)定了被告綠地減少1404平方米,按此被告應(yīng)多買總計(jì)合5.51畝土地。按此地價(jià)被告應(yīng)賠償475萬多，于是作出了判決。一審法院未對原告要求就綠地實(shí)際縮水面積賠償進(jìn)行判決，而是指明綠地驗(yàn)收不實(shí)可以另案解決。對于為建護(hù)坡散水問題，法院同樣認(rèn)為應(yīng)由有關(guān)部門予以認(rèn)定，法院不宜處理，而沒有作出明確判決。對地下車庫超過２．２米高度應(yīng)計(jì)算建筑面積問題，法院沒有采納國家規(guī)定，而是采納了寧波的地方規(guī)定，將地下車庫做附屬設(shè)施處理，不計(jì)入建筑面積。 因此,采用國家標(biāo)準(zhǔn)還是寧波標(biāo)準(zhǔn),是原告起訴5000萬而法院只支持475萬的根本原因。 . 原告代理人浙江京衡律師事務(wù)所主任陳有西律師表示：從法院判決書中確定的超建面積賠償數(shù)額上可以肯定，如果法院按國家標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，原告起訴５０００萬賠償是完全正確的。同時,綠地問題原告在舉證期內(nèi)申請測量，法院不依法委托測量也是不當(dāng)?shù)摹＞C合來看，法院基本采納了原告方的全部證據(jù)和律師的代理意見。在事實(shí)認(rèn)定上，本案原告取得了完全勝利，而法律適用上的錯誤則是明顯的。據(jù)了解，業(yè)主們準(zhǔn)備向浙江省高級人民法院依法提起上訴。 . 該案由于是迄今為止全省原告人數(shù)最多的房地產(chǎn)集團(tuán)訴訟案，法院正式受理后引起了各界的高度關(guān)注，人民日報(bào)、新華社、浙江日報(bào)、浙江電視臺等多家媒體曾對該案的具體案情與開庭實(shí)況予以報(bào)道。這一案件所涉及的地下車庫是否應(yīng)計(jì)入建筑面積、綠地面積如何計(jì)算等矛盾焦點(diǎn)，也是目前房地產(chǎn)糾紛中普遍存在的重大問題，具有典型意義。 ?！ ”景甘墙?jīng)過寧波中級法院審判委員會討論后下判的。對于寧波的地下車庫不計(jì)面積問題，是本案訴訟中揭露出來的一個重大的普遍性問題。寧波中級法院這樣認(rèn)定寧波的地方規(guī)定高過國家規(guī)定，在寧波是可以理解的。但二審能否這樣認(rèn)定，原告抱有改判的必勝信念。 附一： 何其一等447戶業(yè)主訴寧波華泰股份有限公司 房屋買賣合同糾紛案 第一審代理詞 審判長、審判員： 浙江省京衡律師事務(wù)所接受本案原告的委托，指派我們擔(dān)任他們的委托代理人。本案是有重大影響的集團(tuán)訴訟案件，對于這樣的案件，我們很慎重，在起訴之前做了大量的調(diào)查取證工作。通過今天的庭審及在這之前已進(jìn)行的證據(jù)交換、質(zhì)證，我們認(rèn)為，被告的行為對原告構(gòu)成侵權(quán)的事實(shí)是清楚的,證據(jù)是確鑿的。 根據(jù)法庭總結(jié)的本案的焦點(diǎn)，主要是被告實(shí)際交付的建筑綠地有無減少；被告交付的小區(qū)建筑面積有沒有違反規(guī)劃地增加；判斷建筑面積和容積率的依據(jù)是國家規(guī)定的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)還有寧波市政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，本案銷售標(biāo)的有沒有違反規(guī)劃和向購房戶的承諾，原告的權(quán)利構(gòu)成到底是什么樣的等等。現(xiàn)根據(jù)上述的要點(diǎn)，將我們的代理意見陳述如下，請法庭審查、采納： 一、 關(guān)于本案基本背景的認(rèn)識 本案是訖今為止浙江省內(nèi)原告最多的一個商品房買賣侵權(quán)糾紛。原告有447戶，實(shí)際上還有好多業(yè)主想加入訴訟，由于起訴日的確定，我們沒有再擴(kuò)大。本案起訴的標(biāo)的5000萬元，也是房產(chǎn)業(yè)主維權(quán)案中少見的。是原告和代理律師提出了過分的要求，還是被告確實(shí)構(gòu)成了嚴(yán)重的侵權(quán)事實(shí)，現(xiàn)在寄希望于法庭進(jìn)行公正裁斷。我們認(rèn)為，相對于被告的嚴(yán)重侵權(quán)事實(shí)，這樣的訴訟標(biāo)的是不高的，原告沒有提過分的要求。被告的非法侵權(quán)獲利遠(yuǎn)高于此數(shù)。本案被告是在寧波有很大影響力的房地產(chǎn)公司，已經(jīng)有很多的樓盤業(yè)績，在寧波的房地產(chǎn)開發(fā)中是有功勞的。正因?yàn)槿绱?，這樣的公司也進(jìn)行大規(guī)模的侵犯業(yè)主權(quán)益的行為，為了提高自己的獲利空間，而不惜損害如此眾多的業(yè)主的權(quán)益，侵權(quán)行為是有代表性的。因此本案的審判有標(biāo)志性的意義。本案起訴之前，原告進(jìn)行了長達(dá)經(jīng)年的維權(quán)，也引起過群眾上訪事件，最后原告選擇了依法解決的理性的方式，得到了當(dāng)?shù)卣闹С趾屠斫猓覀兿嘈欧ㄍヒ彩悄軌蚶斫獾?。本案是一起罕見的?yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益，為開發(fā)商獲取了暴利的案例，請法庭能夠跳出一般性的消費(fèi)者維權(quán)的案件的思路進(jìn)行公正審理，制約不誠信的房產(chǎn)商，保護(hù)購房者的合法權(quán)益，以達(dá)到規(guī)范、整頓房地產(chǎn)市場的目的。 二、 關(guān)于被告的侵權(quán)事實(shí) 本案被告侵權(quán)是因?yàn)殇N售房產(chǎn)中，進(jìn)行了虛假的銷售廣告宣傳、違反規(guī)劃少批多建大量增加建筑面積、違反規(guī)劃大量增加容積率、違反規(guī)劃和廣告宣傳減少綠地面積。其實(shí)還有房屋的質(zhì)量問題和小區(qū)的總體設(shè)施不到位問題，因?yàn)楸景傅墓餐V訟無法區(qū)別每幢房產(chǎn)每戶房屋的個別責(zé)任，沒有在本案中起訴。 1、 違反土地出讓規(guī)定大量增加建筑面積。 2002年8月8日，被告通過招標(biāo)向?qū)幉ㄊ雄粗輩^(qū)國土資源局受讓得一宗位于鄞州區(qū)姜山鎮(zhèn)東光村的國有土地使用權(quán)，該宗地面積80020平方米，用途為住宅，土地開發(fā)建設(shè)與利用條件為：容積率小于等于1.4，綠地率大于等于32%。被告于2003年8月25日經(jīng)鄞州區(qū)規(guī)劃局批準(zhǔn)，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，許可證確定各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)為：總建筑面積111950平方米，小區(qū)容積率1.4，建筑密度29%，綠化率33%。 而實(shí)際上，被告在這一受讓地塊上建造了高達(dá)138757平方米的房產(chǎn)。不管被告在容積率的理解等問題上進(jìn)行辯解。這一建筑面積的事實(shí)已經(jīng)被被告自己的驗(yàn)收報(bào)告所證實(shí)，也一直是被告在答辯狀和法庭上承認(rèn)的。實(shí)建的138757平方米減去土地規(guī)劃允許的總建筑面積111950平方米，這里擴(kuò)建的面積高達(dá)26807平方米。即使按低于市場價(jià)的5000元/平方米計(jì)算，被告即可以增加銷售收入1、3億多元。 2、違反事先小區(qū)審批規(guī)劃大量擴(kuò)大建筑面積 按照我們從寧波市規(guī)劃局取證到的2003年8月25日鄞州區(qū)規(guī)劃局的《建設(shè)工程規(guī)劃收可證》副本（原告證據(jù)三），規(guī)劃建筑面積為111950平方米。其中，地下汽車庫為3000平方米，半地下汽車庫為3600平方米。但被告違反事先規(guī)劃，實(shí)際在該小區(qū)內(nèi)造了138757平方米房子。地上車庫變成了4045.93平方米，地下車庫變成了6711.39平方米。(見原告證據(jù)八)2005年3月22日，經(jīng)鄞州區(qū)規(guī)劃局違反行政執(zhí)法責(zé)任，以罰代執(zhí)，進(jìn)行處罰處理后，給被告違法“補(bǔ)辦”了超建面積的規(guī)劃手續(xù)，被告領(lǐng)取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》正本，總建筑面積為113069平方米，故意沒有計(jì)算多建的2萬多平方米建筑面積。只認(rèn)定為多出1119平方米，進(jìn)行輕描淡寫的處罰。但根據(jù)從規(guī)劃局存檔調(diào)取的被告自己上報(bào)的《工程竣工資料存檔憑證》（證據(jù)十一），仍然露出了真相：華泰星城住宅小區(qū)總建筑面積實(shí)際高達(dá)138757平方米（其中住宅123118平方米）。 3、違反銷售廣告宣傳事后大量增加建筑面積。 2004年3月，被告向鄞州區(qū)房地產(chǎn)管理處申請取得商品房預(yù)售許可證，并以樓書、宣傳單頁，向社會廣泛介紹該樓盤，原文主要內(nèi)容有：“11萬余平方米的資優(yōu)生活領(lǐng)域；25000左右平方米的綠地；6000平米的純英倫藝術(shù)中庭”，并附“華泰星城小區(qū)總平面示意圖”。在被告的大肆宣傳下，原告比較了其他各小區(qū)樓盤，最后與被告簽訂了《購房合同》，購買了被告華泰小區(qū)的商品房。雙方簽訂的《購房合同》第1條內(nèi)容為：“出賣人經(jīng)出讓方式取得位于鄞州區(qū)姜山鎮(zhèn)東光村編號為鄞土招[2002]第3號地塊的土地使用權(quán)。出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)商品房，建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為（2003）浙規(guī)工證026477號”。這一售樓廣告明確指明了鄞州區(qū)原先審批的規(guī)劃建筑面積是雙方合同中約定的環(huán)境條件。并附明總平面圖?？偨ㄖ娣e只有11萬余平方米。綠地和藝術(shù)中庭總的休閑區(qū)面積總計(jì)應(yīng)有31000平方米。這是對買房戶的承諾。必須遵守。但被告在賣房成功后的實(shí)際建筑中，不但違反土地出讓和規(guī)劃設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，也直接違反向消費(fèi)者的廣告承諾。按照最高法院的司法解釋，明確構(gòu)成了對購房戶的侵權(quán)。 被告自認(rèn)的并報(bào)規(guī)劃局存檔的也即將來要領(lǐng)取房產(chǎn)證土地證的總建筑面積，是138757平方米。該總建筑面積比《購房合同》文本中指明約定的《規(guī)劃許可證》副本上的總建筑面積多出26807平方米，比規(guī)劃局核發(fā)的《規(guī)劃許可證》正本上的總建筑面積也多出25688平方米。被告無法否認(rèn)建筑面積的超標(biāo)，但在容積率則進(jìn)行自己的任意解釋。認(rèn)為他們的容積率可以由他們自己理解。但本案我們起訴的主要問題之一，是建筑面積超過了國家土地拍賣時的標(biāo)準(zhǔn)。我們先撇開容積率問題不談，僅建筑面積超過2萬6千多平方米這一事實(shí)即已經(jīng)可以確定被告的嚴(yán)重侵權(quán)行為。 4、被告關(guān)于建筑面積的備案和解釋自相矛盾證明了多建的事實(shí)。 被告對自己建造涉案小區(qū)的建筑面積已達(dá)到138757平方米的事實(shí)進(jìn)行了確認(rèn)。這138757平方米的建筑面積有如下分類組成： 1、根據(jù)被告自己上報(bào)的《工程竣工資料存檔憑證》（原告證據(jù)11）：其中住宅123118平方米；幼兒園1800平方米；商鋪7128平方米；地下室6711平方米。共為138757平方米。 2、被告在答辯中確認(rèn)，總建筑面積確實(shí)為138757平方米。但他們的說法是分為兩部分：第一為計(jì)入容積率的建筑面積113069（這部分建筑面積包括幼兒園和商鋪建筑面積----原告注）；第二為他們認(rèn)為可以“不計(jì)入容積率”的建筑面積25688平方米。（其中地上車庫（即每幢住宅底層）4045平方米，地下車庫（專用大型停車場）6711平方米，附屬設(shè)施面積2060平方米，車棚（住宅底層庫房）面積12872平方米）。 被告的這種說法恰恰證明了他們說法的自相矛盾性。根據(jù)被告自己上報(bào)的材料及答辯可以分析出，住宅123118平方米內(nèi)包括地上車庫（即住宅底層一樓的車庫）及車棚（住宅底層的車棚）和附屬設(shè)施建筑面積，也就是說地上車庫和車棚及附屬設(shè)施面積已被被告計(jì)入住宅面積。 現(xiàn)在，被告回避了建筑面積問題。而是強(qiáng)調(diào)“容積率”問題，企圖以規(guī)劃局的核準(zhǔn)“可以不計(jì)容積”為其作為避風(fēng)港。被告這種說法回避了我們起訴的主要問題是建筑面積超過指標(biāo)的問題。 5、違反規(guī)劃和售樓廣告承諾大面積減少綠地。 根據(jù)2002年8月8日出讓土地時的規(guī)劃，該宗地面積80020平方米，用途為住宅，土地開發(fā)建設(shè)與利用條件為：容積率小于等于1.4，綠地率大于等于32%。華泰小區(qū)的綠地面積至少應(yīng)為26406平方米。 根據(jù)被告自己對購房戶的廣告宣傳：“11萬余平方米的資優(yōu)生活領(lǐng)域；25000左右平方米的綠地；6000平米的純英倫藝術(shù)中庭”，并附“華泰星城小區(qū)總平面示意圖”。 其綠地面積應(yīng)為31000多平方米。 但實(shí)際如何呢？根據(jù)鄞州區(qū)建設(shè)局出具的《鄞州區(qū)綠化建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收意見單》（證據(jù)十三），小區(qū)綠地面積為25150平方米，綠地率31.3%，比原批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)綠地指標(biāo)26554平方米，減少了1404平方米。（見被告交費(fèi)發(fā)票） 被告交了易地綠化費(fèi)。直接損害了本小區(qū)業(yè)主的權(quán)益。被告自己只承認(rèn)短少的綠地面積為1168平方米。（證據(jù)十六）但實(shí)際上，這個驗(yàn)收的綠地面積是不真實(shí)而錯誤的。小區(qū)綠地面積短少遠(yuǎn)不止這一些。請看我們下面的證據(jù)。 1、被告自己承認(rèn)綠地面積因姜山鎮(zhèn)的要求小區(qū)西側(cè)道路紅線退讓2米而造成綠地減少1168平方米；實(shí)際他們驗(yàn)收時證實(shí)的數(shù)據(jù)，也減少達(dá)1404平方米，并不止姜山鎮(zhèn)的這一退讓部分。雖然他們補(bǔ)交錢進(jìn)行了異地綠化，但對于本小區(qū)而言，仍然是直接損害了本小區(qū)業(yè)主的權(quán)益； 2、被告未建“護(hù)坡”散水設(shè)置，而是將設(shè)置散水部位都予植草，以“充足”綠地，從而使綠地面積得到虛假增加。應(yīng)建的散水面積經(jīng)過原告的計(jì)算，37幢房產(chǎn)，每幢(按設(shè)計(jì)圖最小的一幢計(jì))周長為113米，(證據(jù)十四規(guī)劃平面詳圖)37幢的周長總長4195米，護(hù)坡設(shè)計(jì)圖和竣工圖(證據(jù)十四)中護(hù)坡寬度為0.6米,因此護(hù)坡占地應(yīng)為2517平方米，這部分不得算作“綠地”面積,應(yīng)予扣除。（原告提交的補(bǔ)充證據(jù)一竣工圖紙也證實(shí)，其中一幢樓房的長：45.6米，寬：11.1米）。 3、根據(jù)中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB50180-93《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》11.0.2.4規(guī)定：“綠地面積應(yīng)按下列規(guī)定確定：（1）、宅旁（宅間）綠地面積計(jì)算的起止界應(yīng)符合本規(guī)范附錄A第A.0.2的規(guī)定：……距房屋墻腳1.5米?！? 因此，距墻邊1.5米的范圍是不能計(jì)算綠地面積的，故即便按被告說法改變設(shè)計(jì)取消散水護(hù)坡設(shè)置，距墻1.5米也是不能增加綠地率的。該部分面積經(jīng)原告計(jì)算應(yīng)為6292平方米。（計(jì)算方法周長總長4195米乘以1.5米等于6292平方米），這部分綠地面積應(yīng)予扣除。 4、被告為了通過驗(yàn)收，把必須鋪上水泥的硬化處理的一樓車庫通道，也種上草充數(shù)為綠地，總共有177個車位，按過每個過道長4米乘以寬2米為8平方米計(jì)，應(yīng)為1416平方米。這些同樣是不能作為綠地面積的，這部分綠地面積也必須去除。 以上第3項(xiàng)綠地面積涵蓋第2項(xiàng)，因此，可以按第1項(xiàng)與第3項(xiàng)第4項(xiàng)，相加，實(shí)際短少的綠地面積高達(dá)1404+6292+1416=9112平方米。現(xiàn)在小區(qū)實(shí)有的綠地實(shí)際只有17442平方米，比原規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)26554平方米，短少了9112平方米。因此，為了證明我們計(jì)算的可靠性和客觀性，我們已經(jīng)申請法庭委托客觀權(quán)威的中介機(jī)構(gòu)對綠地面積進(jìn)行實(shí)際測量鑒定。以證實(shí)上述數(shù)據(jù)。如果被告不同意鑒定，法庭也不同意鑒定，則請按照我們有事實(shí)證據(jù)和法律依據(jù)的計(jì)算方法作出上述認(rèn)定，確認(rèn)被告侵占了原告共有的綠地面積9112平方米。這樣，小區(qū)綠地實(shí)際被減少了三分之一之多，后果和情節(jié)都是十分嚴(yán)重的。 6、違反規(guī)劃設(shè)計(jì)不建護(hù)坡。 涉案小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙及竣工圖紙中，在建筑物墻根四周設(shè)計(jì)了“護(hù)坡”散水。但被告事實(shí)上沒有建造“護(hù)坡”散水。被告認(rèn)為涉案小區(qū)取消散水“護(hù)坡”的設(shè)計(jì)，是經(jīng)過設(shè)計(jì)部門的同意及取消散水“護(hù)坡”不會對建筑物產(chǎn)生影響且有利于小區(qū)環(huán)境的美觀與整潔。我們認(rèn)為，被告的這種辯解是不成立的： 1、被告取消散水“護(hù)坡”設(shè)置的行為違反了中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB50037-96《建筑地面設(shè)計(jì)規(guī)范》6.0.24：“建筑物四周應(yīng)設(shè)置散水、排水明溝或散水帶明溝”的規(guī)定； 2、被告對自己取消散水“護(hù)坡”設(shè)置的行為并沒有提供相應(yīng)的國家標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)可以取消散水“護(hù)坡”的規(guī)定，僅通過設(shè)計(jì)部門的同意即取消散水是不合法的；影響了房產(chǎn)的總體質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，是直接侵害購房戶權(quán)益的行為。 3、被告最初的設(shè)計(jì)有散水設(shè)置，在竣工驗(yàn)收圖紙中也設(shè)有散水 “護(hù)坡”，被告在質(zhì)證時認(rèn)為是當(dāng)時驗(yàn)收時圖紙?zhí)峁╁e誤，難道被告對待行政機(jī)關(guān)的驗(yàn)收是如此草率？這豈是一句“圖紙搞錯了”就能解釋得過去的？況且被告對自己應(yīng)當(dāng)提供的“正確的圖紙”也沒有提供證據(jù)證明； 4、被告出具的“書證九（一）工作聯(lián)系單”在建設(shè)局備案的驗(yàn)收材料中沒有該份工作聯(lián)系單，系被告事后補(bǔ)證，真實(shí)性不能認(rèn)定。 5、設(shè)計(jì)院出具取消散水設(shè)置的說明是不合法的。被告是設(shè)計(jì)院的客戶，有直接的經(jīng)濟(jì)利益，本身與被告有利害關(guān)系，其“說明”直接違反國家標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)準(zhǔn)則，不能作為證據(jù)采用；況且憑借這樣一份工作聯(lián)系單就改變國家的明文規(guī)定，也是不合法的沒有效力的； 6、設(shè)計(jì)院的說明是事后提供的，不能證明當(dāng)時的真相。不具證據(jù)的有效性，不能作為證據(jù)采用。 因此，被告取消散水的行為直接違反了國家規(guī)定，也違反了被告自己作出的規(guī)劃設(shè)計(jì)，其取消散水的行為既沒有依據(jù)同時又沒有履行正常的程序，被告取消散水的行為是不合法的。應(yīng)當(dāng)按原告的請求判令補(bǔ)作。 三、關(guān)于被告行為的侵權(quán)構(gòu)成 1、被告違反了與原告的房屋買賣合同中的約定和義務(wù)，有直接過錯。原、被告簽訂《購房合同》，合同中示明了被告取得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，要作為雙方買賣標(biāo)的的限定條件。被告應(yīng)按合同中約定的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行建設(shè)。同時，被告的售樓廣告及樓書中公示了小區(qū)總平面示意圖，也應(yīng)當(dāng)視為合同條款。原告已對被告此時取得的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)產(chǎn)生合同上的信賴和約定，被告應(yīng)按照（2003）浙規(guī)工證026477號《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》規(guī)定的容積率及綠化率等條件進(jìn)行建設(shè)。但被告在實(shí)際建設(shè)中卻沒有嚴(yán)格按照土地、規(guī)劃部門審批的各項(xiàng)條件進(jìn)行建設(shè)，使得小區(qū)容積率、綠化率不符合雙方在合同中的約定。因此，雙方簽訂的購房合同第1條及售樓廣告應(yīng)視為被告對原告的承諾，根據(jù)最高法院的司法解釋，樓書的宣傳屬于合同附件，對被告有直接的合同約束力。被告對這些約定是明知的，但其做法卻違反了雙方的約定。被告認(rèn)為已通過了行政機(jī)關(guān)的驗(yàn)收認(rèn)可，容積率沒有超出規(guī)定范圍，其辯解不能成立，而且被告增加建筑面積是事實(shí)存在，并已經(jīng)確認(rèn)，對國家規(guī)定的違反是明知故犯的。 2、被告的做法違反了法律規(guī)定?！墩憬?shí)施〈中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法〉辦法》第28條第1款第5項(xiàng)規(guī)定：“小區(qū)綠化率、房屋間距、容積率等外部環(huán)境以及其他配套設(shè)施與承諾（包括構(gòu)成要約的商業(yè)廣告）不相符的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)消費(fèi)者的要求負(fù)責(zé)退房，并承擔(dān)其他民事責(zé)任?！卑创艘?guī)定，被告也構(gòu)成了民事侵權(quán)。 3、被告的行為造成的損害后果及因果關(guān)系。其行為大大增加了小區(qū)的居住人口，大量增加了出入車輛，增加了擁擠程度，破壞了整個小區(qū)的設(shè)計(jì)和審批規(guī)劃，極大地降低了原告住房的價(jià)值和整體的居住環(huán)境質(zhì)量，并直接減少了原告所享有的土地使用權(quán)面積（被告車庫已做土地證和產(chǎn)權(quán)證），嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益。被告的行為，實(shí)際對全體原告既構(gòu)成了合同的違約，又構(gòu)成了財(cái)產(chǎn)侵權(quán)。是兩種民事違法行為的競合。而本案中從全體業(yè)主來看，更加符合民事侵權(quán)的特征。屬于全體業(yè)主的共同共有的權(quán)益被侵犯。因此，原告選擇侵權(quán)訴求并要求賠償。 四、 關(guān)于車庫等相關(guān)面積必須計(jì)算建筑面積和容積率的法理依據(jù) 本案訴訟中的第一個焦點(diǎn)，法庭已經(jīng)查明，就是建筑面積超過規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)和銷售廣告26807平方米，這已經(jīng)沒有問題，僅此一條，被告侵權(quán)已經(jīng)可以認(rèn)定。第二個焦點(diǎn)，是被告認(rèn)為按照寧波市的地方規(guī)定，其容積率可以不計(jì)算車庫，因此沒有超過。這種說法能否成立？下面我們再對此進(jìn)行分析。 我們認(rèn)為，不但面積問題被告嚴(yán)重超標(biāo)侵權(quán)，即使按容積率，被告也是嚴(yán)重違反規(guī)劃的。理由如下。 1、按被告事先領(lǐng)取的鄞州區(qū)建設(shè)局批準(zhǔn)的《商品房預(yù)售許可證》，準(zhǔn)予預(yù)售的總建筑面積為111950平方米，所有車庫面積均被劃去不準(zhǔn)銷售。但實(shí)際上，被告事后不但將這些超建的建筑面積上報(bào)規(guī)劃局備案，并實(shí)際進(jìn)行了銷售，同時做出了這些車庫的房產(chǎn)證、土地證。證明：（1）被告對可銷售面積擅自進(jìn)行了大規(guī)模超建，造成既成事實(shí)；（2）規(guī)劃建設(shè)部門事后違反事先的控制進(jìn)行了違法的認(rèn)可。（3）對于購房者來說，則違反了事先的銷售時的承諾，大大增加了銷售面積。 2、國家建設(shè)部《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》（建住房[2002]74號）明確規(guī)定：（一）、房屋層高：計(jì)算建筑面積的房屋，層高（高度）均應(yīng)在2.2米以上（含2.2米）； 3、國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局《房屋測量規(guī)范》GB/T17986-2000:第3.1.2條、房屋的建筑面積：房屋的建筑面積系指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積,包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高在2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。 4、國家建設(shè)部《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 50180-93局部修訂條文及其條文說明第2.0.29條:建筑面積毛密度:也稱容積率:是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積(萬┫/h┫) 或以居住區(qū)總建筑面積(萬┫)的比值表示。 對于所有車庫的高度，被告在法庭上已經(jīng)確認(rèn)高度超過2.2米。所有的竣工圖和設(shè)計(jì)圖上的尺寸也都高過2.2米。 因此，按國家這些明確的國標(biāo)規(guī)定和建筑面積的概念解釋，被告超占的1119平方米建筑面積、地上車庫面積、地下車庫面積及車棚和附屬設(shè)施面積共計(jì)26807┫ ，不僅必須計(jì)入建筑面積，而且必須計(jì)算進(jìn)容積率。按被告上報(bào)的總建筑面積138757平方米與總用地面積80020平方米計(jì)算，容積率高達(dá)1.73,遠(yuǎn)超過原先土地出讓和規(guī)劃批準(zhǔn)的1.4。嚴(yán)重侵犯了原告的權(quán)益。 我們認(rèn)為容積率必須這樣計(jì)算的理由如下： 1、被告確認(rèn)地上車庫、地下車庫層高已超過2.2m。只要層高已達(dá)2.2米，就應(yīng)計(jì)入建筑面積，而容積率是以建筑面積為基礎(chǔ)進(jìn)行計(jì)算的，只要計(jì)入建筑面積，就會增加容積率。被告的地上車庫、地下車庫層高已達(dá)2.2米，依照國家規(guī)定，已計(jì)入建筑面積，且使得容積率比值增大。（原告補(bǔ)充證據(jù)一） 2、被告將這些面積已經(jīng)作為建筑面積上報(bào)規(guī)劃局備案，以便其銷售發(fā)證。因?yàn)椴粓?bào)這些面積將無法銷售和領(lǐng)證。反過來證明了建筑面積的真相。被告稱不用計(jì)算面積同其事實(shí)不符，只是為了應(yīng)付訴訟之用。（原告證據(jù)十一） 3、被告將這些地上車庫、地下車庫單獨(dú)出售，每個賣了6到8萬。（原告補(bǔ)充證據(jù)二俞炳成的發(fā)票）自行車棚也作價(jià)出售，（原告證據(jù)六《附件四：合同補(bǔ)充協(xié)議》）可以審查原告同被告的合同，原告都支付了對價(jià)。 4、被告對車庫已經(jīng)申領(lǐng)了房產(chǎn)地、土地證。（見原告補(bǔ)充證據(jù)二） 可以證明完全是可以銷售、實(shí)際已經(jīng)銷售的建筑面積，按照國家規(guī)定，必須計(jì)算容積率。車庫做了土地證，是明顯的占用了業(yè)主的共有土地使用面積。鐵證如山。 五、 被告按寧波標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)為車庫等面積可以不計(jì)算容積率的說法 根本不能成立 被告認(rèn)為車棚及車庫建筑等面積不應(yīng)計(jì)入容積率，其依據(jù)為《寧波市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》。這種觀點(diǎn)的錯誤是一目了然的。 1、中國是法制統(tǒng)一的國家。法律沖突原則是法院審判的基本規(guī)則。法律沖突的基本原則是上位法高于下位法、新法優(yōu)于舊法、特定法優(yōu)于普通法、國家標(biāo)準(zhǔn)高于部頒標(biāo)準(zhǔn)，部頌標(biāo)準(zhǔn)高于地方標(biāo)準(zhǔn)和企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。按照法律沖突的這些原則，本案應(yīng)當(dāng)適用寧波市的規(guī)定還是國家的規(guī)定，已經(jīng)是十分清楚的法律原則性問題。這是法庭的基本審判規(guī)則，根本沒有爭議的必要。 2、被告提供的寧波市政府1999年批準(zhǔn)市規(guī)劃局的文件《寧波市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，只是沒有立法權(quán)的“地方政府批準(zhǔn)的下屬局的規(guī)范性文件”等級。其效力根本不及建設(shè)部及國家有關(guān)技術(shù)規(guī)定等“部門規(guī)章”的效力。其內(nèi)容與國家規(guī)章相沖突；應(yīng)當(dāng)適用國家規(guī)章。 3、從發(fā)布時間上看，寧波市政府批準(zhǔn)的規(guī)劃局的《技術(shù)規(guī)定》發(fā)布于1999年，而建設(shè)部、國家質(zhì)量監(jiān)督局的規(guī)定發(fā)布于2000年以后，從時間上分析，應(yīng)當(dāng)新法優(yōu)于舊法。遵從建設(shè)部、國家質(zhì)量監(jiān)督局的規(guī)定。 4、根據(jù)特定法優(yōu)于普通法的原則，最相近法律的適用效力高于關(guān)聯(lián)性較遠(yuǎn)的法律規(guī)范。《寧波市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》只是針對前期規(guī)劃設(shè)計(jì)控制而制定，其“附表一”是針對“控制指標(biāo)”，不是對具體測量規(guī)范的規(guī)定。而國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測量規(guī)范》則是明確針對房產(chǎn)驗(yàn)收測量的，具有明確的針對性。 5、《寧波市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》第三章表二注4的條款，只是一個說明性的注解，不是正式文件的正文。其內(nèi)容直接違反國家部委規(guī)章，系無效的越權(quán)解釋，不能采用。且其基本文義不通、語法歧義。附表一的說明說：“地下室，停車庫等附屬設(shè)施時，其面積可不計(jì)入容積率?！彪m然文句不通，立法技術(shù)混亂，但從字面理解，是指作為附屬設(shè)施時可以不計(jì)。現(xiàn)在被告將這個超過2.2米高度房產(chǎn)進(jìn)行了銷售，并發(fā)給買房戶房產(chǎn)證和土地證，根本不是附屬設(shè)施。因此，即便按寧波規(guī)定來理解，在本案中被告也已經(jīng)違反，不是附屬設(shè)施在銷售的房產(chǎn)，必須計(jì)算建筑面積和容積率。 因此，被告的行為不但增加了建筑面積，也增加了涉案小區(qū)的容積率，必須按國家規(guī)章嚴(yán)格計(jì)算建筑面積和容積率，任何企業(yè)和機(jī)關(guān)都無權(quán)違反而自作解釋。 六、關(guān)于規(guī)劃局的已經(jīng)驗(yàn)收能否作為被告免責(zé)的理由 被告的另一個借口和理由是他們已經(jīng)經(jīng)過了驗(yàn)收，已經(jīng)獲得了規(guī)劃局的批準(zhǔn)備案，因此他們的行為合法。原告要對此提出異議，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行行政訴訟，撤銷規(guī)劃局的驗(yàn)收行為。這是被告想草船借箭的一個技巧，想把火引到政府頭上，拉政府機(jī)關(guān)當(dāng)擋箭牌，讓政府機(jī)關(guān)為其嚴(yán)重侵權(quán)行為承擔(dān)責(zé)任。 應(yīng)當(dāng)指出，本案的鄞州區(qū)規(guī)劃局的驗(yàn)收審查存在著嚴(yán)重違規(guī)和不負(fù)責(zé)任、不嚴(yán)格依法辦事的事實(shí)。但這屬于另一個法律關(guān)系。原告會通過另外的途徑同他們討說法。但是，在本案中，原告只同本案被告進(jìn)行民事侵權(quán)的訴訟。政府機(jī)關(guān)的驗(yàn)收行為，并沒有掩蓋和豁免被告的違法侵權(quán)行為的責(zé)任。因?yàn)榭陀^事實(shí)并沒有因?yàn)橐?guī)劃局的違法認(rèn)可而有任何改變。 第一，行政認(rèn)可不等于原告認(rèn)可。原告是針對被告的建筑面積增加小區(qū)人口擁擠影響總體居住質(zhì)量而提出起訴。而建筑面積增加26000多平方米是規(guī)劃驗(yàn)收中也已經(jīng)確認(rèn)的。 第二，被告行為不單是違反了規(guī)劃的問題，還違反了銷售廣告中對買房戶的承諾。這一點(diǎn)同政府驗(yàn)收不驗(yàn)收是沒有關(guān)系的。 第三，鄞州規(guī)劃部門驗(yàn)收認(rèn)可，已經(jīng)被證明是直接違反國家規(guī)定的。實(shí)際增加的建筑面積，按國家標(biāo)準(zhǔn)必須計(jì)算容積率。規(guī)劃局對這樣嚴(yán)重的超標(biāo)，本應(yīng)處罰。寧波市的地方性做法，是他們自己制訂的，他們的理解是錯誤的，是任意的解釋。一旦走上法庭，必須按國家法律原則進(jìn)行司法審查。 第四，驗(yàn)收測量是中介機(jī)構(gòu)的行為，規(guī)劃局只是對其驗(yàn)收結(jié)果的備案登記和認(rèn)可。并不是行政決定行為。就像交警隊(duì)對交通事故的處理責(zé)任認(rèn)定，當(dāng)事人不服告到法院，法院可以重新審查對責(zé)任另行判定，并不以行政認(rèn)定為最終依據(jù)。 第五、鄞州規(guī)劃局的行政行為有直接違法的硬傷，無法采信。其《規(guī)劃許可證》副本和正本登記的建筑面積相差高達(dá)5264平方米。（包括車庫差異4145，處罰超占面積1119）。對于一個局發(fā)出的正副本，本應(yīng)嚴(yán)格一致，本案中竟有這樣的差異。被告拿到的規(guī)劃許可證已經(jīng)被查明數(shù)據(jù)是完全錯誤的，規(guī)劃局同房地產(chǎn)公司之間有什么瓜葛，原告一直是有上訪反映的。但不屬本案審查的范圍。 因此，被告以規(guī)劃局作為自己的擋箭牌是沒有用的。本案必須透過規(guī)劃局的驗(yàn)收登記行為，直接審查真相，查明被告有沒有侵犯原告的權(quán)益。 七、關(guān)于綠地面積實(shí)地測量鑒定的必要性 我們在舉證期內(nèi)多次向法庭提出了要求委托中介測量機(jī)構(gòu)對小區(qū)綠地面積進(jìn)行測量鑒定的申請。在此，我們?nèi)匀灰蚍ㄍブ厣赀@一要求。希望法庭能夠予以采納。原因在于： 1、原告在舉證期間已向法庭提出要求對小區(qū)綠地進(jìn)行測量的申請，并表示愿意支付綠地測量的費(fèi)用，對于原告以查清本案綠地面積事實(shí)的合理申請，法庭應(yīng)當(dāng)依法予以批準(zhǔn)。對于一審原告有明確請求的鑒定，而不進(jìn)行鑒定的，將可能成為二審認(rèn)定的重大事實(shí)不清的情由。 2、本案的事實(shí)證據(jù)，證明了進(jìn)行這樣的實(shí)地測量鑒定是必要的，是法庭作出正確判斷的必要前提。詳細(xì)事實(shí)在第一部分論證被侵權(quán)事實(shí)中已經(jīng)陳述。 3、測繪院進(jìn)行綠地測量的行為屬于中介機(jī)構(gòu)行為，不屬于政府授權(quán)行為，因此其不屬于行政訴訟范疇，不應(yīng)作為行政訴訟前置程序。被告這樣主張，是想把矛盾引向政府，讓政府為其當(dāng)擋箭牌。法院完全可以依據(jù)當(dāng)事人申請進(jìn)行客觀的重新鑒定。 4、本案是民事侵權(quán)案件，應(yīng)以查清案件事實(shí)為主。雖然涉案小區(qū)已通過竣工驗(yàn)收，綠地面積數(shù)據(jù)已得到行政部門的認(rèn)可，但只要有證據(jù)證明和事實(shí)表明被告的綠地面積中含有應(yīng)當(dāng)扣除的面積而沒有扣除，那么在司法程序中應(yīng)當(dāng)直接對這部分事實(shí)予以認(rèn)定，而無須要先通過行政程序撤銷行政機(jī)關(guān)的認(rèn)定。 5、 原測量適用的規(guī)范錯誤，有必須進(jìn)行重新測量的必要。被告委托的測繪院進(jìn)行測繪的作業(yè)依據(jù)是《城市測量規(guī)范》CJJ8―99，而原告認(rèn)為應(yīng)按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 50180-93局部修訂（2002年）規(guī)定執(zhí)行。該《規(guī)范》11.0.2.4規(guī)定：“綠地面積應(yīng)按下列規(guī)定確定：（1）、宅旁（宅間）綠地面積計(jì)算的起止界應(yīng)符合本規(guī)范附錄A第A.0.2的規(guī)定：……距房屋墻腳1.5米”。兩依據(jù)從內(nèi)容上分析,《城市測量規(guī)范》沒有關(guān)于城市居住區(qū)測量具體規(guī)范的內(nèi)容；從時間上分析, 《城市測量規(guī)范》為1999年施行，而《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》為2003年修訂施行。應(yīng)當(dāng)適用《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》。被告委托的測量機(jī)構(gòu)明顯違反這一規(guī)定，結(jié)果錯誤。因此，測繪院的測量面積應(yīng)當(dāng)予以否定。 6、綠地面積多少是本案法庭總結(jié)的審理焦點(diǎn)，有必要查明。這一事實(shí)將直接影響到法庭的判決依據(jù)和原告訴求的實(shí)現(xiàn)。 因此，我們要求法庭對于有如此清楚的違法測量事實(shí)存在的情形，應(yīng)本著查清真相的審判宗旨，委托客觀中立的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行測量鑒定，以使這個影響巨大的案件辦成鐵案。 八、 關(guān)于原告訴訟請求賠償額的計(jì)算方法 確定本案的訴訟請求是一個難點(diǎn)。為了使侵權(quán)損害計(jì)算有據(jù)，并切實(shí)可行，我們按被告的侵權(quán)獲利對被告進(jìn)行侵權(quán)追償。 1、多建獲利： 對于計(jì)算的可銷房產(chǎn)基數(shù)，以被告自己上報(bào)的擴(kuò)大的建筑面積作為計(jì)算依據(jù)，為26807平方米。 對于其銷售價(jià)格，我們對447戶原告所有合同價(jià)格進(jìn)行了登記和核對，并算出住宅均價(jià)為4277元/平方米；店面價(jià)格從9000到13200元/平方米，取1萬為中間值。增加店面已經(jīng)有規(guī)劃局的資料是1119平方米。地上車庫177個（竣工驗(yàn)收測量資料），每個為6到8萬，取平均值7萬。地下車位189個（原告證據(jù)三規(guī)劃附圖）。 因此，店面銷售收入為1119萬元；地上車庫銷售收入為1239萬元。地下車庫為1323萬元。除去上述店面1119平方米和車位10756平方米的其他尚余建筑面積，為14932平方米。按均價(jià)4277元/平方米計(jì)算，為6386萬元。上述合計(jì)，被告侵權(quán)可得增加的銷售收入為8828萬元。 由于被告擴(kuò)大的建筑面積已經(jīng)沒有土地成本。只有土建安裝成本，按高取造價(jià)平均1000元/平方米計(jì)（被告證據(jù)十），其建筑成本為2680萬元，其可得利潤為6148萬元。 2、綠地賠償 減少的綠地面積部分給業(yè)主造成的損失金額計(jì)算： 按整個小區(qū)各項(xiàng)因素給業(yè)主所享有的利益為100%來算，按法官裁量和適當(dāng)有利于房產(chǎn)商的計(jì)算原則，減少的綠地占整個利益的5%（杭州仲裁和法院判決慣例）。這5%應(yīng)在業(yè)主支付的購房款中得到體現(xiàn)。因此，我們按業(yè)主購買的住宅、店鋪面積所支付的購房款的5%計(jì)算：為（住宅123118平方米+商鋪7128平方米）（被告上報(bào)及規(guī)劃證正本數(shù)據(jù)）?4277（房屋每平方均價(jià)）?5%=2785萬元。 因此，被告應(yīng)當(dāng)賠償給原告綠地面積損失2785萬元。 以上兩項(xiàng)計(jì)侵權(quán)賠償額確定為:6148+2785=8933萬元。 3、被告所述虧損不能成立 （1）被告稱他們多建建筑面積沒有獲利，反而虧損。這是不能成立的。這種說法沒有任何證據(jù)可以證實(shí)，也同房產(chǎn)開發(fā)中少批多建拼命擴(kuò)大容積率獲取暴利的事實(shí)不符。開發(fā)商不可能通過自己的行為主動讓虧損產(chǎn)生。被告制作的“自行車棚及地下汽車庫說明”是被告單方面的陳述，不是證據(jù)，不具有法律效力；對于涉及的可銷面積、按實(shí)用面積出售、售價(jià)等說法和數(shù)據(jù)均沒有提供相應(yīng)的證據(jù)，不能采信。 被告提供的“說明”中地下車庫和自行車棚的造價(jià)僅是被告單方的估價(jià)，且亦沒有經(jīng)過工程審計(jì)機(jī)構(gòu)的審計(jì)和確認(rèn)，沒有法律效力；被告提供的“建筑工程結(jié)算書”沒有由決算相關(guān)部門在每頁上蓋章或簽字，不具有法律效力。 （2）被告所建造的這些設(shè)施中，地上車庫、地下車庫、自行車棚（被告陳述是按實(shí)用面積1000元/平方米單獨(dú)計(jì)價(jià)）已被被告單獨(dú)出售，產(chǎn)生利潤。其他設(shè)施的造價(jià)已被被告計(jì)入商品房總建筑成本，土地成本已經(jīng)攤?cè)肫渌ㄖ娣e中。按照慣例，附送的車棚，在建筑成本中都已經(jīng)攤?cè)肫渌两ǔ杀?。被告將這樣的設(shè)施全部車棚按1000元/平米、車庫每個6到8萬元進(jìn)行銷售，實(shí)際上產(chǎn)生的是凈利潤。因此其所述的虧本是不存在的。 （3）同時，被告關(guān)于虧本的辯解，不能否定被告增加總建筑面積和容積率的侵權(quán)事實(shí)，從而對原告所構(gòu)成的侵權(quán)。 4、原告訴求 原告在本案中只主張賠償5000萬，是因?yàn)榭紤]到本案還有一些其他購房戶沒有參加訴訟，其共有權(quán)益中有他們的權(quán)益，本案原告不能全部涵蓋本案的索賠額。447戶原告購房套數(shù)為452套（其中部分原告一戶購兩套以上的情況），其他購房戶可以就自己的權(quán)益另行起訴主張權(quán)利。 合議庭各位法官： 綜上所述，我們認(rèn)為：房地產(chǎn)開發(fā)是近年來我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一個亮點(diǎn)，為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了貢獻(xiàn)。同時，房地產(chǎn)業(yè)也是近年來問題最多、群眾意見最大的領(lǐng)域。有的開發(fā)商為了為自己獲取暴利，不惜以各種方法侵占消費(fèi)者的權(quán)益。由于業(yè)主的分散性和訴訟的復(fù)雜性，好多房地產(chǎn)商的不良行為沒有得到國家法律的有力制約。本案原告能夠這樣團(tuán)結(jié)，能夠拿起法律武器，以理性的方式同被告到法院討說法，由法院作出公正的截?cái)?，我們期望法院會給他們一個合理合法的判決。我們認(rèn)為，被告的行為已經(jīng)嚴(yán)重地侵犯了原告的合法權(quán)益。他們?yōu)楂@取巨額開發(fā)利潤，不惜違反土地使用計(jì)劃和預(yù)定規(guī)劃，不正當(dāng)?shù)孬@得規(guī)劃局的默認(rèn)和違規(guī)認(rèn)可，如此大量地增加建筑面積，故意地大規(guī)模地進(jìn)行違規(guī)建設(shè)，嚴(yán)重?fù)p害了全體原告的權(quán)益。對這樣的嚴(yán)重侵權(quán)行為，請法庭以客觀冷靜的態(tài)度，跳出一般民事侵權(quán)訴訟的思維，進(jìn)行嚴(yán)格公正的判決。支持原告的合理訴訟請求。 以上意見，請法庭予以考慮、采納。 謝謝法庭。 原告一審代理人： 浙江京衡律師事務(wù)所 陳有西 律師 黃海萍 律師 楊學(xué)群 律師 孔夏雨 律師 2006年3月23日 附件二： 關(guān)于重申要求法庭 對綠地面積進(jìn)行委托測量鑒定的 緊急申請 寧波市中級人民法院： 關(guān)于何其一等477戶訴寧波華泰股份有限公司房屋買賣合同糾 紛案，原告已申請貴院對實(shí)際綠地面積進(jìn)行委托測量鑒定。但貴院認(rèn)為行政機(jī)關(guān)確認(rèn)了被告委托測量后上報(bào)的面積，無需測量。我們認(rèn)為這一理解是不妥當(dāng)?shù)?，因此重申，要求對涉案小區(qū)綠地進(jìn)行測量，理由如下： 一、原告在舉證期間已向法庭提出要求對小區(qū)綠地進(jìn)行測量的申請，并表示愿意支付綠地測量的費(fèi)用，對于原告以查清本案綠地面積事實(shí)的合理申請，法庭應(yīng)當(dāng)依法予以批準(zhǔn)。對于一審原告有明確請求的鑒定，而不進(jìn)行鑒定的，將可能成為二審認(rèn)定的重大事實(shí)不清的情由。 二、測繪院進(jìn)行綠地測量的行為屬于中介機(jī)構(gòu)行為，不屬于政府授權(quán)行為，因此其不屬于行政訴訟范疇，不應(yīng)作為行政訴訟前置程序。被告這樣主張，是想把矛盾引向政府，讓政府為其當(dāng)擋箭牌。 三、本案是民事侵權(quán)案件，應(yīng)以查清案件事實(shí)為主。雖然涉案小區(qū)已通過竣工驗(yàn)收，綠地面積數(shù)據(jù)已得到行政部門的認(rèn)可，但只要有證據(jù)證明和事實(shí)表明被告的綠地面積中含有應(yīng)當(dāng)扣除的面積而沒有扣除，那么在司法程序中應(yīng)當(dāng)直接對這部分事實(shí)予以認(rèn)定，而無須要先通過行政程序撤銷行政機(jī)關(guān)的認(rèn)定。例如對于交警部門對于道路交通事故的處理決定，當(dāng)事人對于該事故處理決定如有異議，可以在訴訟階段向法院提出異議，法院可以直接否定交警部門的認(rèn)定決定。 四、本案現(xiàn)已經(jīng)有事實(shí)和證據(jù)表明涉案小區(qū)綠地面積沒有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)： 1、被告未建“護(hù)坡”散水設(shè)置，而是將設(shè)置散水部位都予植草，從而使綠地面積得到虛假增加。 2、被告把必須硬化處理的車庫通道，也種上草充數(shù)為綠地，有照片和現(xiàn)狀為證，這些是不能作為綠地面積的，這部分綠地面積也必須去除。 3、原告的舉證和被告的陳述印證了綠地距墻腳1.5米的面積沒有被扣除的事實(shí)。在法庭進(jìn)行第二次證據(jù)交換質(zhì)證時，關(guān)于綠地面積，被告陳述：計(jì)算至墻腳從墻開始測繪有2.9萬多平方米面積，25150平方米綠地面積是已經(jīng)減去了距墻腳1.5米的綠地面積。但根據(jù)原告向法庭提供的證據(jù)12：寧波市鄞州區(qū)測繪院《寧波華泰股份有限公司華泰星城小區(qū)竣工測量技術(shù)說明》一、測區(qū)概況中，綠地面積約為29608.08平方米,其中植草磚面積為5262.79平方米，根據(jù)國家規(guī)定，植草磚面積占20%的綠地面積。因此，測繪院的材料可以證實(shí)綠地面積25150平方米是通過29608平方米中扣除植草磚面積換算成綠地面積后得來的，而不是扣除墻腳1.5米綠地面積后計(jì)算得來的，這證明被告的陳述是虛假的，不符合事實(shí)的，被告的陳述正好證明被告未將距墻腳1.5米的綠地面積扣除。 五、國家對此有強(qiáng)制性規(guī)定條文。被告委托的測繪機(jī)構(gòu)測量依據(jù)適用錯誤。被告委托的測繪院進(jìn)行測繪的作業(yè)依據(jù)是《城市測量規(guī)范》CJJ8―99，而原告認(rèn)為應(yīng)按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 50180-93局部修訂（2002年）規(guī)定執(zhí)行。該《規(guī)范》11.0.2.4規(guī)定：“綠地面積應(yīng)按下列規(guī)定確定：（1）、宅旁（宅間）綠地面積計(jì)算的起止界應(yīng)符合本規(guī)范附錄A第A.0.2的規(guī)定：……距房屋墻腳1.5米”。兩依據(jù)從內(nèi)容上分析,《城市測量規(guī)范》沒有關(guān)于城市居住區(qū)測量具體規(guī)范的內(nèi)容；從時間上分析, 《城市測量規(guī)范》為1999年施行，而《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》為2003年修訂施行。應(yīng)當(dāng)適用《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》。被告委托的測量機(jī)構(gòu)明顯違反這一規(guī)定，結(jié)果錯誤。因此，測繪院的測量面積應(yīng)當(dāng)予以否定。法庭對于有如此清楚的違法測量的結(jié)果，應(yīng)本著查清真相的審判宗旨，委托客觀中立的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行測量鑒定，以使這個影響巨大的案件辦成鐵案。 現(xiàn)原告447戶強(qiáng)烈要求法庭批準(zhǔn)要求綠地測量的申請，考慮到該案在當(dāng)?shù)赜绊懞艽螅嫒藬?shù)眾多，案情敏感。涉案小區(qū)綠地面積不進(jìn)行重新測量，不利于本案事實(shí)的查清，容易導(dǎo)致眾多原告懷疑法院的公平公正性。為消除誤解，請法庭委托寧波以外的權(quán)威機(jī)構(gòu)進(jìn)行測量鑒定。 申請人：原告訴訟代理人： 陳有西 律師 黃海萍 律師 楊學(xué)群 律師 孔夏雨 律師 二00六年三月十三日